來源 I 證券時報

        在全球資本市場震蕩之際，國內小眾產品公募REITs這邊卻風景獨好。

        8月7日，公募REITs市場繼續放量上漲，40隻公募REITs全部實現上漲，博時蛇口產園REIT、華夏和達高科REIT等5隻公募REITs單日漲幅超3%。中證REITs全收益指數大漲1.33%，實現九連漲，可謂漲勢如虹。

        中證REITs全收益指數年內漲幅擴大至12.85%，成為年內表現最好的一類公募產品。具體來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產園REIT年內漲幅均超30%，紅土創新深圳安居REIT、富國首創水務REIT等6隻產品年內漲幅超20%。

       “隨著無風險利率持續下行，近期10年國債收益率一度突破2.1%，公募REITs高分紅優勢繼續放大，估值性價比顯現。”中證鵬元研發部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝對證券時報記者表示，疊加資產荒的背景，全市場缺資產和缺收益，市場“橫久必破”，資金先後選擇穩定的板塊，比如保障房和超跌板塊，比如產業園繼續往上突破，近期消費板塊也是受益於下半年宏觀政策取向對擴內需的支持。在“基本麵修複+利率下行”的核心邏輯下，估值比價和優質資產突破曆史新高。

        中歐基金基金經理桑磊認為，公募REITs是資產類別的有效補充，添加到投資組合裏能適當降低組合整體的波動性。拉長時間來看，與股市、債市的相關性都不是很強，能走出自己的獨立行情。此外，隨著總規模的擴大、上市公募REITs數量的增多，公募REITs資產有望受到越來越多資金的關注，配置價值愈發顯現。

        值得注意的是，市場情緒帶動下，REITs市場的交易量也持續放大，8月7日交易額達到了6.11億元，為3月8日以來新高，換手率1.09%，為4月29日以來新高。全球資本市場持續震蕩，資金卻在逆勢湧入公募REITs，其背後不排除機構資金進場買入。吳進輝指出，據初步了解，主流的機構包括保險、理財、券商自營等或都有參與，還有部分散戶資金。另外，近期債券型投資者受限於央行指導大行賣債影響，部分資金也有可能流入公募REITs市場。

        今年公募REITs有不錯表現，不少市場人士表示行情表現超出預期，這種行情能否持續？吳進輝認為，當前市場行情單個標的漲幅較多，交易額放量還不算極致，可以跟蹤交易額的變化。機構投資者切勿盲目追高，考慮到市場規模和流動性，難以快進快出，要注意適當優化倉位和止盈。按照大拇指法則，大漲的背後往往止盈訴求比較大。謹記市場前兩年的暴漲暴跌，隨時做好風險管理。

        展望公募REITs後市表現，桑磊認為，近期國家發展改革委對外發布《關於全麵推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，市場對公募REITs新發和擴募提速的預期有所增強，隨著公募REITs總市值的擴大，配置價值或將逐步提升，有望吸引增量資金流入。但同時，對各投資機構的資產研究能力也提出了更高的要求。

        吳進輝維持公募REITs震蕩走牛的觀點，可逢低買入，關鍵是考核底層資產的穩定性和成長性，策略上可以加大配置龍頭，把握消費板塊的機會和可能的政策紅利。